Rechtbank Overijssel 20 december 2023
Twee termen die op het eerste gezicht eenzelfde betekenis lijken te hebben, maar let op, want het zijn volstrekt verschillende figuren die veelvuldig voor verwarring zorgen in de huurpraktijk.
Dat gold ook voor dit kort geding bij de Rechtbank Overijssel waar een restauranthouder en zijn verhuurder tegenover elkaar stonden. In de huurrelatie hebben deze partijen afspraken gemaakt waarin de termen ‘koopoptie’ en ‘eerste recht van koop’ door elkaar worden gebruikt, eerst in het schriftelijke huurvoorstel en later in de huurovereenkomst. De huurder verlangt in het kort geding de medewerking van de verhuurder aan de levering van het pand.
Partijen strijden onder meer over de vraag of de mogelijkheid tot koop van het pand als bedoeld in het huurvoorstel een koopoptie is in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW (en dus te beschouwen als een onherroepelijk aanbod) of dat het een eerste recht van koop is.
Als sprake is van een koopoptie, heeft het inroepen van dat recht door de huurder tot gevolg dat de koop tot stand is gekomen. Als echter sprake is van een eerste recht van koop, geeft dat de huurder slechts de bevoegdheid om van verhuurder te eisen dat zij het pand eerst aan hem te koop aanbiedt. In het laatste geval is nog geen koop tot stand gekomen.
Bij een koopoptie is de wil van de huurder bepalend en is de huurder de initiatiefnemer. De verhuurder is dan in beginsel verplicht tot medewerking. Bij een eerste recht van koop (ook wel voorkeursrecht tot koop) is de huurder afhankelijk van de wil van de verhuurder. Zolang deze niet besluit tot verkoop over te gaan, kan de huurder nergens aanspraak op maken. Hier is de verhuurder dus de initiatiefnemer.
De restauranthouder en zijn verhuurder hebben nooit rekening gehouden met dit wezenlijke verschil. Verhuurder en huurder maakten namelijk de volgende afspraak: ‘Koopoptie: Huurder krijgt van verhuurder een eerste recht van koop’. Is het nu een koopoptie of een eerste recht van koop die verhuurder en huurder hebben afgesproken.
Volgens de Voorzieningenrechter gaat het erom wat partijen inhoudelijk overeengekomen zijn en dus is een term ‘koopoptie’ niet doorslaggevend, maar wel de inhoud van de bepaling en de bedoeling en verwachting van de partijen (Haviltex). Bij deze uitleg zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van belang (DSM/Fox).