Dit was de vraag die centraal stond in een recent arrest van de Hoge Raad. Wat was er aan de hand? De huurder in kwestie heeft al 5 maanden haar huur niet voldaan. De verhuurder is hier uiteraard niet blij mee en vraagt de huurder de vertrekken. Dit gebeurt: de huurder vertrekt vrijwillig. De verhuurder onderneemt direct actie en vervangt alle sloten van het gehuurde. Daarnaast start de verhuurder een procedure op om de huurovereenkomst te laten ontbinden en om de achterstallige huur te incasseren.
De huurder tovert dan een konijn uit de hoge hoed. Zij stelt dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door de sloten te vervangen terwijl de huurovereenkomst nog liep. Volgens de huurder kan de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst – het verschaffen van huurgenot – niet opschorten. De Hoge Raad is het hier niet mee eens. Onder omstandigheden mag een verhuurder wel degelijk de verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten. Het betalen van huur en het verschaffen van huurgenot zijn tegen over elkaar staande verplichtingen die vatbaar kunnen zijn voor opschorting.
Betekent dit arrest nu dat een verhuurder altijd ‘de tent op slot mag gooien’ als de huurder niet betaalt? Deze conclusie gaat te ver. In deze zaak is de huurder vrijwillig vertrokken. Het argument dat de verhuurder tekortschiet als je zelf vertrekt doet wat vreemd aan. Maar wat als je als verhuurder de huurder eerst – een aantal malen – waarschuwt dat de deur op slot gaat als de huur niet wordt betaald? Het arrest lijkt de deur op een kier te zetten voor een dergelijke aanpak.
Hoe dan ook: elke zaak blijft maatwerk. Hierbij moet ook onderscheid gemaakt worden tussen woon- en bedrijfsruimte. Bij woonruimte moet er nog voorzichtiger omgegaan worden met de ruimte die het arrest biedt.