Een postzegelbestemmingsplan is geen bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW.
In deze zaak gaat het om de verkoop van stukken grond met daarop een woning en een paardenhouderij. In de koopovereenkomst staat dat er een bouwvergunning is afgegeven in de vorm van een bouwblok. Na de verkoop blijkt echter dat er allerlei aanvullende voorwaarden verbonden zijn aan de vergunning.
De koper stelt dat zij dit niet hoefde te verwachten en vindt verder dat de verkopers haar beter hadden moeten informeren. De koper vordert daarom schadevergoeding van de verkopers.
De Hoge Raad legt de zaak langs de meetlat van artikel 7:15 BW. Dit artikel verplicht de verkoper de verkochte zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen behoudens die die door de koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. Deze lasten en beperkingen kunnen zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk van aard zijn.
In het Portsight arrest oordeelde de Hoge Raad dat art. 7:15 BW niet van toepassing is als de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking (zoals bestemmingsplannen). Slechts een specifiek tot de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit valt onder de scope van genoemd artikel.
De koper in deze zaak stelt dat dit het geval is. De koper wijst daarbij op het feit dat het bestemmingsplan – waarop de vergunning is gebaseerd – speciaal is geschreven ten behoeve van het gekochte. Er is sprake van een ‘postzegelbestemmingsplan’. Volgens de koper is dit wél een bijzondere last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW.
De Hoge Raad gaat hier niet in mee: Ook een postzegelbestemmingsplan is geen specifiek tot de rechthebbende van de zaak gericht besluit en is door publicatie eenvoudig kenbaar voor derden. Door dit arrest komt de focus nog meer te liggen op de onderzoeksplicht van de koper. Had de koper goed onderzoek verricht naar het bestemmingsplan en de daaruit vloeiende vergunning dan was de deal mogelijk niet of niet op dezelfde voorwaarden gesloten. Kopers: Bezint eer ge begint!